Vous avez repéré un appartement à 850’000 CHF, votre banque vous parle d’un taux “attractif” à 2,10% sur 10 ans, et vous vous demandez : « Au final, ce crédit va vraiment me coûter combien ? » Pas seulement par mois, mais en coût total, sur toute la durée ?
En Suisse, entre le taux nominal, les intérêts, l’amortissement, les frais de dossier, de notaire, de registre foncier et parfois les pénalités de sortie, le vrai coût d’un crédit immobilier n’est jamais sur la première page de l’offre. Pourtant, c’est ce chiffre qui devrait guider votre décision.
Dans cet article, je vous propose une méthode complète, mais simple, pour calculer le coût total de votre crédit immobilier en Suisse, avec des exemples chiffrés pour que vous puissiez refaire les calculs chez vous, avec vos propres montants.
Ce que signifie vraiment “coût total” d’un crédit immobilier
Avant de sortir la calculatrice, il faut clarifier ce qu’on met dans le “coût total”. Pour un crédit immobilier en Suisse, on peut distinguer deux approches :
- Coût strict du crédit : uniquement ce que vous payez à la banque en plus du capital emprunté
- Coût global de l’opération immobilière financée par le crédit : en intégrant les frais annexes obligatoires liés à l’achat
1. Coût strict du crédit (ce que je recommande comme base de comparaison entre banques) :
- Intérêts payés sur toute la durée
- Frais bancaires (dossier, tenue de compte, éventuels frais de modification de contrat)
- Pénalités de résiliation anticipée (si vous prévoyez de rembourser ou revendre avant terme – important sur le marché suisse)
2. Coût global de l’achat financé à crédit (utile pour votre budget patrimonial à long terme) :
- Tout ce qui est ci-dessus, plus :
- Frais de notaire
- Frais de registre foncier
- Éventuels frais d’estimation du bien
- Frais de courtage hypothécaire (si vous passez par un intermédiaire rémunéré par vous)
Dans la suite, je vais d’abord détailler le calcul du coût strict du crédit, puis intégrer les autres frais pour vous donner une vision complète.
Étape 1 : Clarifier les paramètres de votre crédit immobilier
Pour calculer le coût total, vous devez rassembler quelques informations clés. Sans elles, impossible de comparer proprement deux offres.
Les paramètres indispensables :
- Montant de l’hypothèque (et non seulement prix du bien)
- Type de taux : fixe, SARON, variable
- Taux d’intérêt (nominal), en % par an
- Durée contractuelle du taux (5, 10, 15 ans, etc.)
- Type d’amortissement : direct ou indirect
- Montant et rythme de l’amortissement (si hypothèque > 67% de la valeur du bien)
- Frais bancaires connus (forfaitaires ou récurrents)
- Conditions de sortie (pénalités si vous soldez avant terme)
Question que je pose souvent en coaching : « Si vous revendiez le bien au bout de 10 ans, que devrait-vous encore à la banque, et combien lui auriez-vous déjà payé ? » Si votre interlocuteur bancaire ne peut pas vous répondre clairement, méfiance.
Étape 2 : Calculer les intérêts totaux payés
Pour simplifier, prenons le cas le plus courant en Suisse : une hypothèque à intérêt uniquement (intérêts + amortissement partiel obligatoire jusqu’à 66% de la valeur du bien, mais la majeure partie du capital reste due).
Exemple de base :
- Prix du bien : 850’000 CHF
- Fonds propres : 200’000 CHF
- Montant de l’hypothèque : 650’000 CHF
- Type : taux fixe 10 ans
- Taux : 2,10% par an
- Amortissement direct : 10’000 CHF par an (pour ramener la dette à 66% de la valeur en une quinzaine d’années environ)
2.1. Intérêts si le capital ne bougeait pas
Si on simplifie en considérant que le capital reste à 650’000 CHF (ce qui est presque le cas si vous amortissez via le 3e pilier en indirect), le calcul brut des intérêts sur 10 ans est :
Intérêts annuels = 650’000 × 2,10% = 13’650 CHF
Sur 10 ans : 13’650 × 10 = 136’500 CHF
Vous remboursez donc 136’500 CHF d’intérêts à la banque, en plus du capital que vous devrez toujours à la fin (650’000 CHF, ou un peu moins selon l’amortissement).
2.2. Intérêts avec amortissement direct
Si vous amortissez réellement (directement) 10’000 CHF par an, la dette baisse progressivement, donc les intérêts aussi. Il faut alors calculer année par année.
Année 1 :
- Capital moyen ≈ 650’000 CHF
- Intérêts ≈ 650’000 × 2,10% = 13’650 CHF
Année 2 :
- Capital début d’année ≈ 640’000 CHF
- Intérêts ≈ 640’000 × 2,10% = 13’440 CHF
En continuant jusqu’à l’année 10 (où le capital sera descendu à 550’000 CHF), on obtient environ :
Intérêts totaux sur 10 ans ≈ 130’000 CHF (ordre de grandeur, légèrement inférieur aux 136’500 CHF sans amortissement).
L’écart n’est pas énorme parce que l’amortissement annuel reste modéré par rapport au capital total. Mais pour affiner réellement, je conseille :
- d’utiliser un tableur (Excel, Google Sheets) avec une colonne « Dette début d’année » et une colonne « Intérêts de l’année »
- ou d’exiger de la banque un plan d’amortissement détaillé sur toute la durée, et de sommer les intérêts
Étape 3 : Intégrer l’amortissement dans votre logique de “coût”
Point crucial : l’amortissement n’est pas un coût au sens strict, c’est un remboursement de capital. Il ne sort pas définitivement de votre patrimoine : vous transformez simplement une dette en propriété nette de votre bien.
Cependant, pour votre budget de trésorerie, il est important de le prendre en compte : le flux de sortie est bien réel tous les mois ou chaque année.
Dans notre exemple :
- Amortissement annuel : 10’000 CHF
- Sur 10 ans : 100’000 CHF remboursés
Au bout de 10 ans, vous aurez payé :
- ≈ 130’000 CHF d’intérêts (coût définitif)
- 100’000 CHF d’amortissement (réduction de dette, donc augmentation de votre part de propriété du bien)
Pour comparer des offres de crédit, je recommande de distinguer clairement :
- Coût pur du crédit = Somme des intérêts + frais bancaires + pénalités éventuelles
- Effort de trésorerie = intérêts + amortissement + frais divers que vous sortez effectivement de votre compte
Étape 4 : Ne pas oublier les frais bancaires et pénalités
Le taux d’intérêt n’est qu’une partie de l’histoire. Certaines banques affichent un taux attractif… et facturent à côté divers frais bien moins mis en avant.
Frais bancaires typiques :
- Frais de dossier (parfois 0 CHF, parfois plusieurs centaines de francs)
- Frais d’estimation du bien (si non pris en charge)
- Frais de gestion de compte hypothécaire (souvent modestes, mais à vérifier)
- Frais en cas de modification du contrat (changement de durée, passage à un autre type de taux, etc.)
Pénalités de résiliation anticipée :
C’est le point aveugle de beaucoup d’emprunteurs. En Suisse, si vous résiliez une hypothèque à taux fixe avant la fin de la période, la banque peut vous facturer une indemnité de rupture très importante, surtout si les taux ont baissé entre-temps.
Exemple simplifié :
- Vous avez un taux fixe de 2,10% sur 10 ans, signé en 2024 pour 650’000 CHF
- Vous revendez le bien après 6 ans
- Les taux de marché à ce moment-là sont de 1,20%
La banque va comparer :
- Ce qu’elle aurait gagné si vous aviez gardé votre contrat original (2,10%)
- Ce qu’elle peut gagner en prêtant à un nouveau client au taux actuel (1,20%)
Sur les 4 ans restants, la différence d’intérêt peut rapidement représenter plusieurs dizaines de milliers de francs. Ce n’est pas toujours le cas (si les taux montent, la pénalité peut être faible voire nulle), mais vous devez absolument demander à la banque :
- La formule de calcul de l’indemnité de rupture
- Une simulation chiffrée dans un cas de sortie anticipée
Pour intégrer ça dans votre calcul de coût total, faites deux scénarios :
- Scénario A : vous gardez l’hypothèque jusqu’au bout (0 pénalité)
- Scénario B : vous revendez à mi-parcours – demandez une estimation de pénalité possible et ajoutez-la au coût du crédit
Étape 5 : Ajouter les frais annexes liés à l’achat immobilier
Ils ne sont pas payés à la banque (sauf exception), mais ils font partie du coût global d’un achat financé à crédit, et souvent ils doivent être couverts par vos fonds propres.
Frais usuels en Suisse romande (ordres de grandeur, variables selon le canton) :
- Frais de notaire : entre 0,2% et 1% du prix du bien
- Frais de registre foncier : parfois inclus dans un forfait avec le notaire, parfois facturés séparément
- Droits de mutation : dans certains cantons, un impôt sur le transfert de propriété (peut aller jusqu’à 3% du prix du bien dans certains cas, mais souvent réduit ou adapté)
- Frais d’estimation (si payés par vous) : quelques centaines de francs à plus de 1’000 CHF
Reprenons notre exemple :
- Prix du bien : 850’000 CHF
- Frais notaire + registre + droits de mutation : supposons 3% au total (exemple “haut” pour illustrer) → 25’500 CHF
Ces 25’500 CHF viennent en plus de votre apport initial et ne sont pas financés par la banque dans la grande majorité des cas. Ce sont des coûts définitifs, non récupérables.
Dans votre vision patrimoniale globale, le coût de l’opération sur 10 ans, ce n’est donc pas seulement les intérêts bancaires, mais :
- Intérêts payés : ≈ 130’000 CHF
- Frais bancaires divers : admettons 1’000 CHF
- Frais de transaction (notaire, registre, mutation) : 25’500 CHF
- Total des coûts “définitifs” : ≈ 156’500 CHF
L’amortissement de 100’000 CHF, lui, reste dans votre patrimoine sous forme de propriété nette du bien.
Étape 6 : Comparer deux offres de crédit avec la même méthode
Un exemple très parlant : deux banques vous font une offre pour la même hypothèque de 650’000 CHF sur 10 ans.
Offre 1 :
- Taux fixe : 2,10%
- Frais de dossier : 0 CHF
- Frais divers : 0 CHF
- Pénalité de sortie : calculée sur la base du taux de marché
Offre 2 :
- Taux fixe : 1,95%
- Frais de dossier : 900 CHF
- Frais d’estimation : 600 CHF
- Pénalité de sortie : formule similaire
Calcul rapide des intérêts sans amortissement (capital constant pour la comparaison) :
- Offre 1 : 650’000 × 2,10% × 10 = 136’500 CHF
- Offre 2 : 650’000 × 1,95% × 10 = 126’750 CHF
Écart sur les intérêts : 9’750 CHF de moins sur l’Offre 2.
En ajoutant les frais :
- Offre 1 : 136’500 + 0 = 136’500 CHF
- Offre 2 : 126’750 + 900 + 600 = 128’250 CHF
L’Offre 2 reste environ 8’250 CHF moins chère sur 10 ans. À ce stade, l’Offre 2 est objectivement plus intéressante si les conditions de sortie anticipée, les modalités d’amortissement et les autres contraintes sont similaires.
Je conseille de toujours résumer chaque offre dans un petit tableau maison :
- Montant : …
- Durée : …
- Taux : …
- Intérêts totaux estimés : …
- Frais bancaires totaux : …
- Coût strict du crédit : …
- Conditions de sortie : …
C’est ce tableau qui vous permet de négocier sérieusement et de mettre les banques face à des chiffres précis, pas à des slogans.
Étape 7 : Anticiper l’impact fiscal et la réalité après impôts
En Suisse, les intérêts hypothécaires sont en principe déductibles fiscalement, tout comme certains frais liés au bien. Cela vient réduire votre coût net après impôts.
Mais attention :
- Votre bien génère une valeur locative imposable (revenu théorique), ce qui augmente votre revenu imposable
- Les intérêts diminuent, avec le temps, si vous amortissez (directement ou indirectement via le 3e pilier)
- La déduction dépend de votre tranche marginale d’imposition (canton + commune + Confédération)
Exemple simplifié :
- Intérêts annuels : 13’650 CHF
- Tranche marginale d’impôt : 30%
Économie d’impôt approximative :
13’650 × 30% = 4’095 CHF par an
Coût net des intérêts après impôt ≈ 13’650 – 4’095 ≈ 9’555 CHF par an.
Sur 10 ans, si tout restait constant (ce qui n’est jamais complètement vrai), le coût net des intérêts serait d’environ :
≈ 95’500 CHF au lieu de 136’500 CHF.
Pour un calcul très précis, il faut intégrer :
- La valeur locative annuelle ajoutée à votre revenu imposable
- L’évolution de votre dette (et donc des intérêts)
- Les déductions possibles pour entretien du bien
Mais même avec une estimation grossière, vous voyez que le coût fiscal net d’un crédit hypothécaire peut être significativement inférieur au coût “brut” affiché par la banque. C’est un paramètre à intégrer dans votre réflexion patrimoniale long terme, pas seulement dans vos mensualités.
Étape 8 : La check-list pour calculer votre propre coût total
Pour finir, voici une méthode opérationnelle à appliquer à votre situation, avec une simple calculatrice ou un tableur :
- Rassemblez vos données :
- Montant du prêt, type de taux, % et durée
- Type et rythme d’amortissement
- Frais bancaires connus
- Frais de notaire, registre, impôts de mutation
- Demandez à la banque :
- Un plan d’amortissement détaillé sur la durée du taux
- Le total des intérêts payés sur cette période selon ce plan
- La formule de calcul de l’indemnité de rupture et une simulation
- Calculez :
- Somme des intérêts sur la période
- + frais bancaires
- = coût strict du crédit
- Ajoutez :
- Frais de notaire + registre + mutation + estimation
- = coût global de l’opération (hors amortissement)
- Estimez (facultatif mais utile) :
- Votre tranche marginale d’impôt
- Votre économie approximative d’impôt grâce aux intérêts déductibles
- Votre coût net approximatif après impôt
- Comparez plusieurs offres :
- Même horizon (par ex. 10 ans)
- Même méthode de calcul
- Tableau récapitulatif par offre
Un crédit immobilier n’est pas “bon” parce que le taux a l’air bas, mais parce que, en francs bien concrets, sur toute la période, il vous coûte moins cher pour une flexibilité compatible avec votre projet de vie (durée de détention du bien, mobilité professionnelle, situation familiale).
Une fois que vous avez mis les coûts sur la table, noir sur blanc, le discours commercial s’efface, et vous pouvez enfin décider avec des chiffres, pas avec des promesses.
Félicie