Dans quelles villes investir en suisse pour un rendement locatif élevé ? analyse des opportunités et des risques à connaître

Vous cherchez où investir en Suisse pour obtenir un rendement locatif élevé… sans transformer votre patrimoine en bombe à retardement ? C’est exactement la bonne question. Entre les grandes villes suisses où les prix explosent et les petites communes où les logements restent vides des mois, trouver le bon compromis n’a rien d’évident.

Dans cet article, on va regarder les choses comme un investisseur suisse pragmatique, pas comme une brochure de promotion immobilière : chiffres, risques, exemples de villes, et surtout une méthode pour décider où placer votre argent.

Rendement locatif élevé : de quoi parle-t-on, concrètement ?

Avant de choisir une ville, il faut clarifier les ordres de grandeur. Quand un vendeur vous annonce « 5 % de rendement », vous lui posez immédiatement deux questions :

• Il parle de rendement brut ou net ?

• Sur quelle base de loyers et de charges ? Réels ou théoriques ?

Rendement brut : c’est le plus utilisé dans les annonces, et le moins utile pour vous.

Formule : loyer annuel / prix d’achat (frais inclus) x 100

Exemple simple :

• Prix d’achat tout compris (frais de notaire, droits, etc.) : 650’000 CHF

• Loyers annuels encaissables (pleinement loué) : 24’000 CHF

Rendement brut = 24’000 / 650’000 x 100 ≈ 3,7 %

Ça a l’air joli. Sauf que vous n’avez encore rien payé.

Rendement net avant impôts : beaucoup plus intéressant.

Vous déduisez :

• Charges de PPE (fonds de rénovation compris)

• Entretien et réparations

• Assurances, frais de gestion, petites vacances locatives

• Intérêts hypothécaires

Reprenons l’exemple :

• Loyers annuels : 24’000 CHF

• Charges PPE : 3’000 CHF

• Entretien moyen (provision) : 1’500 CHF

• Assurance + gestion : 1’000 CHF

• Vacance locative (5 % des loyers) : 1’200 CHF

• Intérêts hypothécaires : 7’000 CHF

Revenus nets avant impôts = 24’000 – 3’000 – 1’500 – 1’000 – 1’200 – 7’000 = 11’300 CHF

Rendement net avant impôts = 11’300 / 650’000 x 100 ≈ 1,74 %

Vous voyez le problème : un 3,7 % brut se transforme vite en moins de 2 % net. C’est particulièrement vrai dans les grandes villes chères.

Retenez un repère simple (2024, ordre de grandeur) :

• Cœur de Zurich / Genève : souvent 2,0–2,8 % brut, net parfois à peine au-dessus de 1 %

• Grandes villes comme Lausanne, Bâle, Berne : 2,5–3,5 % brut

• Villes moyennes bien situées : 3,5–4,5 % brut

• Périphérie et zones moins tendues : parfois 4,5–5,5 % brut… mais avec d’autres risques

La question n’est donc pas : « où est le rendement brut le plus élevé ? », mais : « où puis-je obtenir un bon compromis entre rendement net, vacance limitée et revente possible ? »

Le paysage actuel du marché locatif suisse

Pour choisir vos villes, il faut comprendre les grandes forces à l’œuvre :

• Pénurie de logements dans les centres urbains et certaines agglomérations : vacance très faible, loyers soutenus, mais prix d’achat élevés.

• Remontée des taux hypothécaires par rapport aux années de taux quasi nuls : le coût de financement a augmenté, ce qui pèse sur votre rendement net.

• Réglementation locale parfois plus stricte (zones à pénurie, protection des locataires, encadrement des loyers à la relocation, etc.). Genève et Vaud, par exemple, ont des spécificités à ne pas ignorer.

• Déséquilibre géographique : certains cantons affichent des taux de vacance proches de 0, d’autres dépassent 2 % ou plus.

L’objectif : identifier des villes où la demande locative reste solide, mais où les prix ne sont pas encore totalement déconnectés des loyers.

Les grandes métropoles : solides… mais souvent peu rentables

Commençons par les villes qui font rêver les investisseurs débutants… et déchantent quand on sort la calculette.

Zurich

• + Marché extrêmement liquide, demande de logements quasi permanente.

• + Zone économique forte, bons profils de locataires.

• – Prix d’achat très élevés, rendements bruts souvent sous 3 %.

• – Concurrence importante, marges de négociation réduites.

Genève

• + Pénurie structurelle de logements, demande durable.

• + Nombreux expatriés et frontaliers, loyers élevés.

• – Règlementation stricte, contrôles des loyers, procédure parfois lourde.

• – Rendements bruts souvent entre 2–3 %, net encore plus serré.

Lausanne

• + Ville universitaire, pôle économique, demande constante.

• + Bon potentiel de valorisation à long terme.

• – Prix d’achat déjà très tendus dans certains quartiers.

• – Rendements bruts fréquemment dans les 2,8–3,3 %, qu’il faut encore corriger par les charges.

Ces villes restent intéressantes si vous cherchez sécurité et plus-value à long terme, mais pas forcément si votre priorité est le cash-flow locatif. Pour un rendement élevé, il faudra en général sortir légèrement des hyper-centres… sans tomber dans le “milieu de nulle part”.

Villes moyennes romandes : le juste milieu rendement / risque

C’est souvent là que les choses deviennent intéressantes pour un investisseur privé qui veut allier rendement correct et risque maîtrisé.

Fribourg

• Ville universitaire et administrative, située entre Lausanne et Berne.

• Prix d’achat encore plus raisonnables que sur la côte lémanique.

• Rendements bruts autour de 3,5–4,2 % possibles sur certains immeubles ou PPE bien situés.

• Demande locative portée par les étudiants, les familles et les pendulaires.

Neuchâtel

• Marché moins “à la mode” que Genève ou Lausanne, donc prix plus contenus.

• Présence d’universités, de hautes écoles, de l’horlogerie : base économique réelle.

• Rendements bruts dans les 3,5–4,5 % sur certains segments.

• Attention toutefois à bien analyser les micro-quartiers : certains sont plus difficiles à louer.

Sion et le Valais central

• Sion bénéficie d’une centralité cantonale, d’une démographie plutôt favorable.

• Prix d’achat encore relativement attractifs par rapport à la Suisse romande occidentale.

• Rendements bruts parfois supérieurs à 4 %.

• Mais : vacance plus fréquente dans les zones périphériques, prévoir une marge de sécurité.

Bienne (Biel/Bienne)

• Ville bilingue, base industrielle et horlogère.

• Prix d’achat inférieurs à ceux de Berne ou de Lausanne.

• Possibilité de viser du 3,5–4,5 % brut dans de bons emplacements.

Dans ces villes, vous pouvez encore trouver des biens où le ratio prix / loyer reste cohérent. Ce sont souvent de bons candidats pour un premier investissement locatif, à condition de :

• Vérifier les taux de vacance de la commune

• Analyser le dynamisme économique local (emplois, écoles, infrastructures)

• Regarder la fiscalité cantonale et communale, qui impactera votre rendement net

Villes alémaniques et agglomérations dynamiques

Côté Suisse alémanique, certaines villes moyennes et grandes agglomérations offrent un très bon compromis.

Saint-Gall (St. Gallen)

• Ville universitaire, base industrielle et de services.

• Prix d’achat souvent plus bas que dans le Plateau occidental ou Zurich.

• Rendements bruts fréquents autour de 3,5–4,5 %.

Winterthour

• Proche de Zurich, très bien connectée en train, population en croissance.

• Moins chère que Zurich-ville, mais loyers soutenus.

• Rendements bruts typiquement dans les 3,0–3,8 %, avec une bonne sécurité locative.

Bâle (et agglomération bâloise)

• Centre pharmaceutique et chimique, haut niveau de revenus moyens.

• Demande locative solide, frontaliers, expatriés.

• Prix élevés, mais certains quartiers périphériques permettent encore des 3,2–3,8 % brut.

Lucerne

• Forte attractivité touristique et résidentielle.

• Centre historique cher, mais périphérie avec des opportunités.

• Rendements assez modestes dans l’hypercentre, un peu meilleurs dans les communes voisines.

Ces villes ont un avantage : une demande locative structurelle, souvent liée à une économie solide, ce qui limite le risque de vacance — même si cela tire parfois les prix d’achat vers le haut.

Villes frontalières et régions spécifiques : opportunités… et pièges

Certaines zones frontalières et régions plus particulières affichent des rendements bruts alléchants sur le papier. Mais il faut bien comprendre ce que vous achetez.

Villes frontalières (par ex. Delémont, Le Locle, certaines communes du Jura, du Haut-Valais)

• + Prix au m2 souvent bien plus bas que dans les grandes villes.

• + Rendements bruts pouvant aller de 4,5 à 6 % sur des immeubles locatifs.

• – Taux de vacance parfois supérieurs à 2–3 %, locataires plus volatils.

• – Marché de revente plus étroit : vous entrez facilement, vous sortez plus difficilement.

Stations touristiques et résidences secondaires

• + Potentiel de loyers élevés en saison (airbnb, locations de vacances).

• + Valorisation possible à long terme dans certaines stations très prisées.

• – Forte saisonnalité des revenus, vacance importante hors saison.

• – Réglementations sur les résidences secondaires, restrictions sur la location de courte durée.

• – Charges d’entretien supérieures (immeuble de montagne, copropriétés avec services, etc.).

Sur ce type de marchés, il est indispensable de simuler un scénario pessimiste (taux de vacance plus élevé, loyers en baisse) pour voir si l’investissement tient encore debout.

Cas pratique : comparaison rapide de trois profils de villes

Imaginons que vous ayez 700’000 CHF de budget (avec hypothèque) et que vous hésitez entre trois options :

• Option A : petit appartement à Lausanne

• Option B : appartement plus grand à Fribourg

• Option C : immeuble de 3 appartements dans une petite ville jurassienne

Hypothèses simplifiées (à adapter aux biens réels) :

Option A – Lausanne

• Prix total : 700’000 CHF

• Loyers annuels : 22’000 CHF

• Rendement brut ≈ 3,1 %

• Après charges, vacance faible, intérêts : rendement net peut tomber vers 1,5–1,8 %

• + Forte sécurité locative, bonne revente, potentiel de hausse à long terme.

Option B – Fribourg

• Prix total : 700’000 CHF

• Loyers annuels : 27’000 CHF

• Rendement brut ≈ 3,9 %

• Après charges : net potentiellement vers 2,2–2,6 %

• + Bon compromis : vacance raisonnable, taille de ville suffisante, marché dynamique.

Option C – petite ville jurassienne

• Prix de l’immeuble : 700’000 CHF

• Loyers annuels (3 appartements) : 36’000 CHF

• Rendement brut ≈ 5,1 %

• Mais : vacance possible 1–2 mois par an sur un ou plusieurs logements, pression à la baisse sur les loyers.

• Rendement net peut descendre sous 3 %, avec un risque de ne pas trouver preneur rapidement en cas de revente.

La question devient alors stratégique : voulez-vous maximiser la stabilité et la liquidité du bien (A), ou augmenter votre cash-flow au prix d’un peu plus de risque (B ou C) ? En pratique, beaucoup d’investisseurs équilibrent leur patrimoine entre ces différents profils.

Six critères pour choisir votre ville d’investissement

Au-delà des noms de villes, ce qui compte, c’est votre grille de lecture. Avant d’acheter, vérifiez au minimum :

• 1. Le taux de vacance communal
  Un taux proche de 0–0,5 % indique un marché très tendu (bon pour la sécurité, moins pour le prix d’achat). Un taux > 2 % doit vous alerter : pourquoi y a-t-il autant d’appartements vides ?

• 2. La dynamique démographique
  Population en croissance ou en baisse ? Si la ville perd des habitants depuis 10 ans, même un beau rendement brut peut se transformer en casse-tête locatif.

• 3. Le tissu économique local
  Présence d’industries, d’hôpitaux, d’universités, de services ? Ou dépendance à une seule grande entreprise ? Un licenciement massif peut suffire à déstabiliser le marché locatif.

• 4. La fiscalité cantonale et communale
  Un rendement brut de 4 % dans un canton très imposé peut devenir moins intéressant qu’un 3,3 % dans un canton plus doux fiscalement.

• 5. La réglementation locale sur les loyers
  Restrictions sur les augmentations de loyers, statut de “pénurie de logements”, obligations spécifiques (comme à Genève ou Vaud). Cela impacte votre capacité à ajuster les loyers à l’avenir.

• 6. Les projets d’infrastructures et de développement
  Nouvelle ligne de train, extension de zone industrielle, campus universitaire ? Ou au contraire fermeture d’un site important ? Ces éléments annoncent souvent l’évolution future de la demande locative.

Comment avancer concrètement : méthode en 5 étapes

Pour éviter de vous perdre dans les statistiques cantonales et les annonces racoleuses, je vous propose une démarche simple :

• Étape 1 – Définir votre priorité
  Vous cherchez surtout : un complément de revenu régulier ? Une diversification patrimoniale ? Une plus-value à long terme ? Votre réponse influencera le type de ville visé.

• Étape 2 – Cibler 3 à 5 villes maximum
  Par exemple : une grande ville (sécurité), une ou deux villes moyennes (rendement équilibré), une région plus rentable mais plus risquée. Pas besoin de tout analyser, concentrez-vous.

• Étape 3 – Collecter les données clés
  Pour chaque ville : taux de vacance, évolution démographique, prix au m2 moyen, loyers moyens, fiscalité. Les rapports des banques, des courtiers, des cantons et de l’OFS sont de bonnes sources.

• Étape 4 – Faire une simulation de rendement net
  Sur un ou deux biens types dans chaque ville (en utilisant des annonces réelles), calculez brut et net, avec hypothèse de vacance raisonnable. C’est là que les grandes différences apparaissent.

• Étape 5 – Aller sur place
  Oui, vraiment. Visitez les quartiers, parlez aux régies locales, regardez les panneaux “à louer” qui traînent depuis des mois… ou pas. Un marché se sent aussi sur le terrain.

En résumé, les villes où le rendement locatif est le plus élevé en Suisse ne sont pas forcément celles qui font la une des magazines. Les grandes métropoles comme Zurich, Genève ou Lausanne offrent surtout sécurité et potentiel de valorisation, mais des rendements souvent modestes. Les villes moyennes comme Fribourg, Neuchâtel, Saint-Gall, Bienne, Sion ou certaines agglomérations alémaniques offrent souvent un bien meilleur compromis entre rendement, risque de vacance et liquidité à la revente.

Quant aux villes périphériques à haut rendement brut, elles peuvent avoir leur place dans un portefeuille… à condition de savoir précisément pourquoi le rendement est plus élevé, et d’accepter le risque associé.

Si vous avez déjà repéré une ville ou un bien et que vous voulez en décortiquer le rendement réel (net d’impôts, de charges et de vacance), c’est typiquement le genre d’analyse que j’aime transformer en chiffres concrets.

À bientôt,

Félicie