Vous avez un bien immobilier en Suisse, une fiscalité qui grimpe, des héritiers aux situations très différentes… et la sensation que si vous “ne faites rien”, ce sera ni optimal fiscalement, ni simple pour votre famille.
La nue-propriété est l’un des outils les plus puissants pour organiser tout ça. Mais entre usufruit, démembrement, valorisation fiscale et règles successorales suisses, il est facile de se perdre.
Dans cet article, je vous propose une approche très concrète : à quoi sert réellement la nue-propriété, combien ça peut vous faire gagner (ou perdre) en impôts, et dans quels cas cela vaut la peine de s’y intéresser sérieusement.
Nu-propriété, usufruit : bien poser les bases
Avant de parler d’optimisation, clarifions le vocabulaire, car c’est souvent là que le flou commence.
Quand on “démembre” la propriété d’un bien immobilier, on la découpe en deux droits distincts :
- L’usufruit : le droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les revenus (l’habiter, le louer, encaisser les loyers).
- La nue-propriété : le droit de devenir pleinement propriétaire à l’extinction de l’usufruit (souvent au décès de l’usufruitier).
Concrètement :
- Les usufruitiers paient généralement les charges courantes et sont imposés sur les revenus (loyers, valeur locative).
- Les nus-propriétaires ne touchent rien tout de suite, mais ils récupèrent le bien plus tard, en pleine propriété, sans droits de mutation supplémentaires dans de nombreux cas de succession/donation intrafamiliale (à vérifier selon le canton).
Ce mécanisme permet de dissocier : qui utilise le bien aujourd’hui, qui en héritera demain, et qui supporte quels impôts.
Pourquoi la nue-propriété intéresse autant en Suisse
En Suisse, l’immobilier est au centre de trois sujets sensibles :
- Une fiscalité du revenu élevée sur les loyers et la valeur locative.
- Une imposition sur la fortune cantonale, parfois lourde pour les retraités “riches en pierre, pauvres en cash”.
- Des droit de succession et de donation très variables selon les cantons, surtout en ligne non directe.
La nue-propriété permet de jouer sur ces trois leviers :
- Transmettre tôt sans se déposséder totalement.
- Réduire la fortune imposable de certains membres de la famille.
- Répartir différemment les revenus immobiliers (et donc l’impôt) entre parents et enfants.
Mais pour que ce soit utile, il faut que la mécanique soit alignée avec votre situation familiale et vos chiffres. Passons aux cas concrets.
Stratégie 1 : organiser la transmission en gardant le contrôle
Cas typique : un couple de 65 ans, propriétaire de leur résidence principale à Lausanne, valeur de marché 1’500’000 CHF, valeur fiscale 900’000 CHF, deux enfants adultes. Ils veulent :
- Protéger le conjoint survivant.
- Éviter les conflits entre les enfants au décès.
- Limiter les impôts et frais lors de la succession.
Une option classique est de donner la nue-propriété du bien aux enfants, et de se réserver l’usufruit jusqu’au décès du dernier des parents.
Résultat :
- Les parents continuent à vivre dans le logement (ou à percevoir des loyers) comme avant.
- Les enfants deviennent nus-propriétaires, mais ne peuvent pas vendre le bien sans l’accord des parents/usufruitiers.
- À la fin de l’usufruit, la pleine propriété se reconstitue automatiquement chez les enfants, sans nouvelle imposition sur le transfert de propriété dans la plupart des cantons pour les transmissions en ligne directe.
Pourquoi cela peut être intéressant :
- Vous figez la valeur de la donation au moment du démembrement. Si le bien prend 20 ou 30 % de valeur par la suite, ce supplément n’entre plus dans le calcul de la donation.
- Dans certains cantons, vous réduisez les droits de donation, puisque seule la nue-propriété est transmise (dont la valeur est inférieure à celle de la pleine propriété).
- Vous organisez la répartition entre enfants de manière claire, ce qui limite les tensions au moment de la succession.
Attention cependant :
- Les règles de réserve héréditaire restent applicables : vous ne pouvez pas léser un héritier réservataire en donnant “trop” à un autre via la nue-propriété.
- Le fisc peut réévaluer la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété selon des barèmes (en fonction de l’âge de l’usufruitier, du type de bien, du rendement). Il ne s’agit pas d’un partage à l’aveugle.
- Vous perdez une partie de la souplesse : revendre, réinvestir, refinancer devient plus complexe, car il faut emporter l’accord des nus-propriétaires.
À partir de quel patrimoine cela vaut-il la peine ? En pratique, dès qu’un bien immobilier dépasse 800’000–1’000’000 CHF, que la famille est harmonieuse et que la volonté de transmettre tôt est claire, ça mérite un calcul précis.
Stratégie 2 : réduire l’impôt sur la fortune et lisser la fiscalité familiale
Deuxième cas fréquent : un retraité propriétaire de plusieurs logements locatifs, fortement imposé sur :
- Les revenus locatifs (impôt sur le revenu).
- La valeur des biens (impôt sur la fortune).
Parallèlement, ses enfants sont actifs, avec des revenus élevés, et paient déjà beaucoup d’impôts sur leur salaire… mais très peu d’impôt sur la fortune, car ils n’ont pas (encore) de gros patrimoines.
Le démembrement peut servir à répartir différemment charge fiscale et propriété.
Un schéma possible :
- Le parent garde l’usufruit de certains immeubles pour continuer à percevoir les loyers (et donc à en vivre).
- Il donne la nue-propriété à ses enfants.
Effets typiques (à valider selon le canton) :
- Fortune imposable : selon les cantons, la valeur de la nue-propriété est imposée chez les enfants, l’usufruit chez le parent, ou l’ensemble peut être ventilé. Globalement, on peut baisser l’impôt de fortune du parent, souvent au taux marginal le plus élevé.
- Revenus fonciers : imposés chez l’usufruitier (le parent). Si ceux-ci restent élevés, l’effet se joue surtout sur la fortune, pas sur le revenu.
Variante inverse, plus rare mais parfois pertinente :
- Les enfants ont déjà des revenus très élevés.
- Le parent a un revenu modeste à la retraite, mais un patrimoine immobilier conséquent.
- On peut imaginer un montage où une partie du patrimoine génère des revenus imposés chez le parent à un taux plus faible, tandis que la fortune nette transférée aux enfants est limitée.
Dans tous les cas, ce type de stratégie ne s’improvise pas :
- Chaque canton a ses règles spécifiques sur l’imposition de l’usufruit et de la nue-propriété.
- Un démembrement mal calibré peut augmenter la facture fiscale plutôt que la diminuer (par exemple si l’on concentre trop de revenus chez la personne déjà la plus imposée).
Avant d’agir, demandez systématiquement :
- Une simulation fiscale sur 5–10 ans avec et sans démembrement.
- Un avis écrit (notaire ou fiscaliste) sur le traitement concret de la nue-propriété et de l’usufruit dans votre canton.
Stratégie 3 : investir en nue-propriété pour booster son rendement net
Vous n’êtes pas propriétaire, mais investisseur ? La nue-propriété peut aussi être un outil d’investissement, pas seulement de transmission.
Principe : vous achetez uniquement la nue-propriété d’un bien pour une durée déterminée (par exemple 15 ou 20 ans), tandis qu’un autre acteur (souvent institutionnel ou un bailleur professionnel) achète ou conserve l’usufruit temporaire.
En pratique :
- L’usufruitier perçoit les loyers, gère la location, supporte les charges locatives.
- Vous, nu-propriétaire, ne touchez aucun loyer pendant la durée du démembrement.
- À la fin de l’usufruit temporaire, vous devenez plein propriétaire, sans verser un franc de plus.
Pourquoi cela peut être intéressant ? Parce que vous achetez la nue-propriété avec une décote importante par rapport au prix du marché en pleine propriété.
Exemple simplifié :
- Valeur du bien en pleine propriété : 800’000 CHF.
- Usufruit temporaire 15 ans valorisé à, disons, 40 % de la valeur (chiffre à titre illustratif).
- Vous achetez la nue-propriété pour 480’000 CHF (soit 60 % de 800’000 CHF).
Scénario :
- Vous payez 480’000 CHF aujourd’hui.
- Pendant 15 ans, vous ne percevez rien, mais vous n’êtes pas imposé sur des loyers inexistants.
- Au bout de 15 ans, vous récupérez la pleine propriété d’un bien qui, si le marché a progressé (par exemple 1’000’000 CHF), vous donne un gain patrimonial important sans avoir géré le locatif ni payé d’impôt sur des revenus fonciers entre-temps.
En d’autres termes, vous troquez un rendement locatif immédiat contre un rendement patrimonial différé. Dans certains profils fiscaux (revenus déjà élevés, peu de besoin de cash-flow, horizon long), ce compromis est très attractif.
Points à vérifier avant de se lancer :
- La solidité de l’usufruitier (un bailleur professionnel ou institutionnel fiable).
- Les réparations et travaux : qui paie quoi entre nu-propriétaire et usufruitier ? (gros œuvre, rénovation, etc.).
- L’impact sur votre capacité d’emprunt : la banque accepte-t-elle d’hypothéquer une simple nue-propriété, et sur quelles conditions ?
- Le traitement fiscal de la nue-propriété dans votre canton : fortune, déductions, endettement.
Nu-propriété et banque : ce qu’on ne vous dit pas toujours
Les scénarios théoriques sont séduisants, mais la réalité bancaire est plus terre-à-terre. En Suisse, les établissements ont parfois une approche prudente, voire méfiante, vis-à-vis du démembrement.
Points de friction fréquents :
- Financement hypothécaire : la banque préfère une pleine propriété classique. Pour une nue-propriété, elle exigera parfois plus de fonds propres ou un amortissement plus rapide.
- Sûretés : si l’usufruitier et le nu-propriétaire sont différents, la banque veut des accords tripartites clairs : qui rembourse quoi en cas de défaut ? Qui peut décider d’une vente forcée ?
- Refinancement futur : une fois le bien démembré, renégocier le crédit ou changer de banque devient plus compliqué, car il faut rassembler tous les ayants droit autour de la table.
Avant tout démembrement impliquant une hypothèque, discutez explicitement avec votre conseiller bancaire :
- Leur politique de risque sur l’usufruit/nue-propriété.
- L’impact sur vos taux hypothécaires et les covenants (charges maximales, ratio prêt/valeur, etc.).
- Les documents contractuels qu’ils exigeront (convention d’usufruit, pacte entre nus-propriétaires, etc.).
Les erreurs classiques à éviter
Comme tout outil puissant, la nue-propriété peut faire des dégâts si elle est utilisée sans précaution. Voici les pièges les plus fréquents que je vois en pratique.
- Ne penser qu’à l’impôt, oublier le reste On économise quelques milliers de francs d’impôts… et on crée un conflit familial durable parce que la répartition des droits n’a pas été comprise ou acceptée.
- Ignorer la réserve héréditaire Donner la nue-propriété à un seul enfant en “comptant se rattraper plus tard” est souvent une source de contestation. En Suisse, les héritiers réservataires peuvent agir en réduction si leurs droits sont bafoués.
- Négliger la gouvernance Qui décide des gros travaux ? De la mise en vente ? De la renégociation du prêt ? Un démembrement sans règles de décision claires, c’est la porte ouverte aux blocages.
- Parier trop agressivement sur l’évolution du marché Oui, la nue-propriété est plus intéressante si les prix montent. Mais un scénario à prix stables (ou en baisse) doit aussi être envisagé. Le gain n’est pas garanti.
- Oublier la situation de chacun Transférer la nue-propriété à un enfant très endetté ou à risque de divorce sans mesures de protection (pacte, convention matrimoniale, etc.) peut fragiliser le patrimoine familial.
Checklist : êtes-vous un bon candidat pour la nue-propriété ?
Avant d’envisager un démembrement, posez-vous ces questions très concrètes :
- Ai-je une vision claire de qui doit utiliser le bien maintenant, et qui doit en hériter plus tard ?
- Mon patrimoine immobilier est-il d’une taille suffisante (souvent > 800’000–1’000’000 CHF) pour que l’optimisation fiscale compense les frais et la complexité ?
- Mes héritiers ont-ils des relations suffisamment bonnes pour supporter une copropriété ou une nue-propriété partagée ?
- Ma situation fiscale actuelle (ou celle des enfants) justifie-t-elle réellement une réorganisation des flux de revenus et de fortune ?
- Ma banque est-elle prête à accompagner un montage avec usufruit et nue-propriété ?
- Suis-je prêt à me faire accompagner par un notaire et un fiscaliste, et à supporter quelques milliers de francs de frais pour sécuriser le dispositif ?
Si vous répondez “oui” à une majorité de ces questions, la nue-propriété mérite probablement une étude détaillée, avec chiffres et simulations à l’appui.
Et si vous avez encore des doutes, rappelez-vous : la pire décision patrimoniale n’est pas forcément celle que l’on prend, mais souvent celle que l’on diffère indéfiniment par peur de se pencher sur les chiffres.
Félicie