Pourquoi votre prêt hypothécaire vaut quelques soirées de calculs
En Suisse, la plupart des couples et familles ne « possèdent » jamais vraiment leur logement : ils possèdent un apport… et une dette, souvent sur plusieurs décennies. La différence entre une hypothèque bien négociée et une hypothèque prise « comme ça » sous la pression du courtier immobilier peut facilement représenter plusieurs dizaines de milliers de francs sur 10 à 15 ans.
La bonne question n’est donc pas seulement : « Est-ce que la banque va m’accorder un prêt ? », mais plutôt : « Dans quelles conditions, avec quel risque pour mon budget, et à quel prix réel ? »
Dans cet article, on va passer en revue, de façon très concrète :
- Les conditions pour obtenir un prêt hypothécaire en Suisse
- Les grandes étapes du processus (de l’idée à la signature)
- Les leviers concrets pour décrocher un meilleur taux et de meilleures conditions
Objectif : que vous soyez capable de challenger une offre bancaire et de savoir quand dire « oui »… ou « merci, mais non ».
Les conditions pour obtenir un prêt hypothécaire en Suisse
Les critères sont assez standardisés en Suisse, même si chaque banque a ses nuances. Voici les principaux points que les établissements regardent, avec les ordres de grandeur habituels.
Apport propre : le fameux « 20 % »… pas si simple
Dans la pratique, les banques demandent généralement :
- Au moins 20 % d’apport propre par rapport au prix du bien
- Dont minimum 10 % qui ne viennent pas de la caisse de pension (2e pilier)
Exemple concret pour un bien à 800 000 CHF :
- Prix du bien : 800 000 CHF
- Apport minimum (20 %) : 160 000 CHF
- Part venant d’épargne « fraîche » (au moins 10 %) : 80 000 CHF
- Part pouvant provenir du 2e pilier (au maximum 10 %) : 80 000 CHF
Là où ça se complique : certaines banques exigent plus que 20 % si le bien est jugé « spécifique » (maison très isolée, grand terrain difficile à revendre, etc.) ou si votre situation est plus fragile (indépendant, revenus variables).
Taux d’endettement : la règle des 33 %… calculée avec des taux théoriques
La plupart des établissements appliquent une règle simple : vos charges de logement ne doivent pas dépasser environ 33 % de votre revenu brut.
Par « charges de logement », on entend :
- Intérêts hypothécaires (calculés avec un taux théorique de 4,5 % à 5 %)
- Amortissement (si hypothèque > 66 % de la valeur du bien)
- Frais d’entretien et charges (forfait d’environ 1 % de la valeur du bien par an)
Exemple pour un couple gagnant 11 000 CHF brut par mois (132 000 CHF/an) :
- 1/3 du revenu annuel : env. 44 000 CHF
- Les intérêts, l’amortissement et l’entretien calculés avec des taux théoriques ne doivent pas dépasser ces 44 000 CHF/an.
Important : même si les taux du marché sont aujourd’hui bien plus bas que 4,5–5 %, la banque utilise ce taux « de stress » pour vérifier que vous tiendriez le choc si les taux remontent.
Amortissement : descendre sous 66 % en 15 ans
En Suisse, vous n’êtes généralement pas obligé d’amortir toute l’hypothèque. En revanche, la partie qui dépasse 66 % de la valeur du bien doit être remboursée dans un délai de 15 ans (ou jusqu’à l’âge légal de la retraite si celui-ci arrive plus tôt).
Reprenons l’exemple du bien à 800 000 CHF :
- 66 % de 800 000 CHF = 528 000 CHF
- Si la banque vous prête 640 000 CHF (80 %), vous devez amortir : 640 000 CHF – 528 000 CHF = 112 000 CHF en 15 ans
- Soit environ 7 500 CHF par an, soit 625 CHF par mois
Cet amortissement peut être :
- Direct : vous remboursez l’hypothèque chaque année
- Indirect : vous versez sur un pilier 3a lié, qui sera ensuite utilisé pour rembourser (avec un avantage fiscal potentiel)
Type de bien et situation professionnelle : où les banques deviennent prudentes
Deux éléments qui peuvent serrer les conditions :
- Votre statut professionnel :
- CDI depuis plus de 6 à 12 mois : profil apprécié
- Indépendant, freelance, rémunération variable : la banque peut exiger plus d’apport ou prendre une moyenne de revenus sur 2–3 ans
- Période d’essai : certaines institutions attendent la fin de la période
- Le bien lui-même :
- Logement occupé par le propriétaire : mieux vu
- Objet de rendement (location) : conditions parfois plus exigeantes
- Résidence secondaire : LTV (loan-to-value) souvent limitée à 70 %
En toile de fond, la banque se pose une question très simple : si vous ne pouvez plus payer, est-ce que ce bien sera facile à revendre sans trop de perte ?
Les principaux types de prêts hypothécaires en Suisse
Une fois que la banque est d’accord sur le principe, reste à choisir comment vous empruntez. Et là, les noms changent, mais les grandes familles restent les mêmes.
Hypothèque à taux fixe
Caractéristiques :
- Taux d’intérêt bloqué pendant une durée déterminée (2, 5, 7, 10 ans, parfois plus)
- Vos mensualités sont stables pendant toute la durée
- Très confortable pour le budget… tant que vous ne voulez pas résilier ou vendre
À savoir :
- En cas de résiliation anticipée (vente du bien, remboursement avant terme, renégociation ailleurs), des pénalités très élevées peuvent s’appliquer
- Plus la durée est longue, plus le taux est généralement élevé… mais pas toujours : tout dépend de la courbe des taux au moment où vous signez
Hypothèque SARON (anciennement LIBOR)
L’hypothèque dite « SARON » est liée à un taux de référence du marché monétaire suisse.
Caractéristiques :
- Taux révisé régulièrement (par exemple tous les 3 ou 6 mois)
- Vous bénéficiez rapidement des baisses de taux… mais aussi des hausses
- Souvent moins cher sur la durée que du fixe, mais plus volatil
Ce produit convient plutôt à ceux qui :
- Ont une marge de manœuvre dans leur budget
- Suivent un minimum l’actualité des taux
- Ne dorment pas mal dès que la BNS s’exprime à la radio
Combiner plusieurs tranches
La plupart des ménages finissent avec un montage mixte :
- Une partie en taux fixe (par exemple 5 ou 7 ans)
- Une partie en SARON ou fixe mais sur une durée différente
Intérêt de cette stratégie :
- Échelonner les échéances pour ne pas tout renégocier la même année
- Éviter de se retrouver « enfermé » avec toute votre dette sur un fixe trop long et trop cher
Les étapes pour emprunter au meilleur taux
Voyons maintenant le parcours type, de l’idée d’achat à la signature du contrat d’hypothèque.
1. Faire vos calculs avant d’aller voir la banque
Avant d’entrer dans un bureau (physique ou virtuel), listez :
- Vos revenus bruts annuels (vous et partenaire)
- Vos dettes existantes (leasing, crédit à la consommation, cartes, etc.)
- Votre épargne disponible (comptes, titres, 3a, etc.)
- Éventuelle part de 2e pilier que vous seriez prêt à utiliser
Utilisez un simulateur hypothécaire (ceux des grandes banques ou de sites indépendants) pour vérifier :
- La valeur maximale du bien que vous pouvez cibler
- Le montant d’apport nécessaire
- Le taux d’endettement théorique
2. Obtenir une « attestation de financement »
Avant même d’avoir trouvé l’objet idéal, vous pouvez demander à une banque ou un courtier :
- Une estimation de votre capacité d’achat
- Une lettre ou attestation indiquant que, sous certaines conditions, la banque serait prête à financer jusqu’à X CHF
Utile pour :
- Montrer au vendeur ou courtier immobilier que vous êtes un acheteur sérieux
- Éviter les mauvaises surprises une fois l’offre faite
3. Mettre en concurrence plusieurs établissements
Ne vous arrêtez pas à votre banque habituelle « par fidélité ». Comparez au minimum :
- 1 banque cantonale
- 1 grande banque
- 1 assurance ou caisse de pension active dans l’hypothèque
- Éventuellement 1 courtier hypothécaire indépendant
À regarder de près :
- Le taux proposé pour la durée qui vous intéresse
- Les frais annexes (expertise du bien, frais de dossier, notaire si package, etc.)
- Les conditions de résiliation et de modification (par exemple amortissement supplémentaire, changement de type de taux)
4. Négocier (vraiment) les conditions
Si vous avez un bon profil (revenus stables, apport solide, pas de crédits à la consommation), vous avez un pouvoir de négociation. Quelques leviers :
- Présenter noir sur blanc les autres offres reçues (avec taux et conditions)
- Demander un meilleur taux en échange :
- De la domiciliation de salaire
- De la souscription d’autres produits (compte pilier 3a, assurance, gestion de fortune modeste)
- Négocier les frais ponctuels (frais de dossier, par ex.)
Le but n’est pas de tout accepter, mais de vérifier : « Est-ce que ce package complet est compétitif par rapport au marché ? »
5. Lecture détaillée du contrat avant signature
Avant de signer, vérifiez en particulier :
- La durée exacte de chaque tranche
- Le taux appliqué et la manière dont il peut évoluer (pour le SARON)
- Les pénalités en cas de remboursement anticipé
- Les modalités d’amortissement (direct/indirect, montants, échéances)
- Les conditions spéciales liées à votre situation (âge, statut professionnel, etc.)
Astuces concrètes pour emprunter au meilleur taux
Quelques actions simples peuvent littéralement faire baisser votre taux de plusieurs dixièmes de point. Sur un capital de 500 000 CHF, 0,3 % de moins, c’est déjà 1 500 CHF d’économies par an.
Soigner votre profil de risque avant de demander
Quelques mois avant de lancer la machine :
- Réduisez vos dettes à la consommation (crédits et cartes). Elles pèsent lourdement dans l’analyse.
- Stabilisez votre situation professionnelle : éviter de changer d’employeur juste avant une demande, si possible.
- Augmentez votre épargne visible : un peu plus de liquidités rassure la banque.
Adapter la durée à votre situation, pas à la mode
On voit souvent des conseils génériques type « toujours prendre du 10 ans fixe ». En réalité :
- Si vous êtes presque certain de garder le bien longtemps, un fixe plus long peut se justifier (surtout en période de taux bas).
- Si vous pensez revendre dans 5–7 ans (mobilité professionnelle, projet familial), un fixe trop long risque de coûter cher en pénalités.
Posez-vous franchement la question : « Où est-ce que je me vois dans 5, 10 ans ? ». Ce n’est pas de la philosophie, c’est du taux d’intérêt.
Utiliser les tranches à votre avantage
Au lieu de tout mettre sur un seul bloc de 10 ans, par exemple :
- 300 000 CHF sur 5 ans fixe
- 200 000 CHF sur SARON
Avantages :
- Vous limitez le risque de renouveler toute votre dette en même temps en cas de forte hausse des taux.
- Vous profitez potentiellement d’un coût moyen plus bas.
Ne pas sous-estimer les assurances « liées »
Certaines banques vont tenter de compenser un taux attractif avec :
- Des assurances décès-invalidité « maison »
- Des produits de prévoyance peu transparents
Comparez :
- Le coût total (taux + primes d’assurance + frais)
- Avec une solution où vous prenez votre assurance risque pur de manière indépendante, et négociez l’hypothèque séparément
Cas pratique : peut-on financer une maison à 800 000 CHF ?
Imaginons un couple habitant en Suisse romande, avec le profil suivant :
- Revenus bruts annuels : 90 000 CHF + 60 000 CHF = 150 000 CHF
- Épargne disponible : 120 000 CHF
- Pilier 3a : 20 000 CHF
- 2e pilier mobilisable : 60 000 CHF
- Aucune dette à la consommation
Ils repèrent une maison à 800 000 CHF. Est-ce plausible ?
Apport propre :
- Épargne + 3a = 140 000 CHF
- 2e pilier possible : 60 000 CHF
- Total potentiel : 200 000 CHF (soit 25 % du prix)
- Ils dépassent le minimum de 20 %, dont 10 % en cash (80 000 CHF requis, ils en ont 140 000 CHF)
Montant d’hypothèque :
- Prix : 800 000 CHF
- Apport utilisé : 200 000 CHF
- Hypothèque : 600 000 CHF (75 % du prix)
Test de capacité avec taux théorique 5 % :
- Intérêts théoriques : 600 000 x 5 % = 30 000 CHF/an
- Amortissement (descendre à 66 % en 15 ans) :
- 66 % de 800 000 = 528 000 CHF
- Hypothèque : 600 000 CHF → à amortir : 72 000 CHF sur 15 ans ≈ 4 800 CHF/an
- Entretien (1 % du prix par an) : 8 000 CHF/an
- Total charges théoriques logement : 30 000 + 4 800 + 8 000 = 42 800 CHF/an
Comparaison avec la règle du tiers :
- Revenu brut annuel : 150 000 CHF
- 1/3 ≈ 50 000 CHF
- Leurs charges théoriques (42 800 CHF) restent sous ce seuil
Résultat : sur le papier, ce projet est finançable. Reste à comparer les offres, choisir la structure des tranches et vérifier que leurs autres projets de vie (enfants, changement de taux d’activité, etc.) restent compatibles avec ces chiffres.
Check-list avant de signer votre hypothèque
Avant de poser votre signature, reprenez calmement ces points :
- Mes charges de logement, calculées avec un taux de stress, restent-elles sous 33 % de mon revenu brut ?
- Ai-je au moins 10 % d’apport en cash (hors 2e pilier) et une réserve de sécurité après l’achat ?
- Ai-je comparé au moins 3 offres (banque cantonale, grande banque, assurance/caisse) ?
- Suis-je à l’aise avec la durée de chaque tranche (projets de vie à 5–10 ans pris en compte) ?
- Ai-je compris les pénalités exactes en cas de remboursement anticipé ou de vente du bien ?
- Les produits « annexes » (assurances, 3a, gestion) sont-ils réellement pertinents, ou simplement là pour gonfler la marge de la banque ?
- Est-ce que je sais combien je paierai en intérêts la première année, et dans un scénario de hausse de taux ?
Un prêt hypothécaire n’est pas qu’une formalité pour « avoir les clés plus vite ». C’est un engagement financier long, parfois plus structurant que la prévoyance. Plus vous transformez les offres en chiffres concrets et comparables, plus vous reprenez le contrôle de la discussion face aux banques.
Et c’est exactement ce qu’elles n’ont pas toujours intérêt à encourager.
Félicie