Usufruitier définition et enjeux patrimoniaux pour optimiser la transmission en Suisse

Pourquoi tout le monde parle d’usufruit en planification patrimoniale… et pourquoi vous devez vraiment comprendre ce mot

Quand on prépare sa succession en Suisse, une question revient sans cesse : comment transmettre au bon moment, à la bonne personne, sans se ruiner en impôts ni perdre tout contrôle sur ses biens ?

C’est là que le fameux « usufruit » entre en jeu. Notaires, banquiers, conseillers patrimoniaux l’adorent… mais l’expliquent rarement de façon claire. Résultat : beaucoup de propriétaires signent des actes avec usufruit sans mesurer les conséquences concrètes sur leur budget, leurs impôts et la liberté de leurs héritiers.

Dans cet article, on va reprendre les bases, mais surtout les enjeux pratiques : à quoi sert vraiment l’usufruit, dans quels cas il est intéressant en Suisse, et à quels pièges faire attention avant de l’utiliser pour optimiser votre transmission.

Usufruitier, nu-propriétaire : les définitions sans jargon

Dans un montage avec usufruit, il y a en général deux acteurs :

• L’usufruitier : il a le droit d’utiliser le bien (y habiter, l’occuper, l’exploiter) et d’en percevoir les revenus (loyers, dividendes, intérêts).
• Le nu-propriétaire : il est propriétaire « en arrière-plan ». Il n’a pas l’usage ni les revenus du bien tant que l’usufruit existe, mais il récupère la pleine propriété à l’extinction de l’usufruit (souvent au décès de l’usufruitier).

On scinde donc la propriété en deux :

• Usus + fructus (usage + fruits) = usufruitier
• Abusus (le droit de disposer définitivement du bien) = nu-propriétaire

Exemple très simple :

Vous donnez votre maison à vos enfants, mais vous conservez un usufruit viager dessus. Concrètement :

• Les enfants deviennent nus-propriétaires : la maison est à leur nom.
• Vous, en tant qu’usufruitier, vous pouvez y vivre jusqu’à votre décès (ou la louer et toucher les loyers).
• À votre décès, l’usufruit s’éteint automatiquement, les enfants deviennent pleins propriétaires sans nouvelle procédure de transmission.

Que peut faire (ou ne pas faire) un usufruitier en Suisse ?

L’usufruitier n’est ni un simple locataire, ni un propriétaire classique. Ses droits et devoirs sont précisément encadrés par le Code civil suisse.

Il a le droit de :

• Habiter le bien ou le mettre à disposition (par ex. à un proche).
• Encaisser les loyers s’il s’agit d’un immeuble locatif.
• Percevoir les revenus d’un portefeuille titres (dividendes, intérêts, coupons).
• Occuper un local commercial et encaisser le chiffre d’affaires d’une activité.

Mais il doit :

• Assumer en principe les frais courants (charges, entretien ordinaire, primes d’assurance bâtiment, impôts fonciers là où ils existent).
• Utiliser la chose « en bon père de famille » : pas de dégradation volontaire ni d’usage abusif.
• Préserver la substance du bien : il ne peut pas le vendre ni le détruire (sauf accord du nu-propriétaire).

Le nu-propriétaire, lui, supporte en général :

• Les grosses réparations et rénovations lourdes (toiture, structure, etc.).
• Les décisions à long terme qui touchent à la valeur du bien (par exemple transformation importante d’un immeuble).

Dans la pratique, beaucoup de familles mélangent ces rôles. On voit des parents usufruitiers payer des rénovations lourdes pour « rendre service » aux enfants nus-propriétaires… mais cela a un impact sur l’équilibre du patrimoine. D’où l’intérêt de clarifier noir sur blanc, dans les conventions, qui paie quoi.

Fiscalité de l’usufruit en Suisse : qui paie quels impôts ?

Les règles fiscales varient d’un canton à l’autre, mais une logique centrale domine : on taxe celui qui profite effectivement du bien.

En matière d’impôt sur le revenu :

• Les revenus (loyers, intérêts, dividendes) sont en principe imposés chez l’usufruitier, puisque c’est lui qui les encaisse.
• Le nu-propriétaire ne déclare pas ces revenus, même s’il est le propriétaire « officiel ».

En matière d’impôt sur la fortune :

• Le bien peut être pris en compte dans la fortune de l’usufruitier, du nu-propriétaire ou réparti entre les deux, selon les cantons et le type d’actif.
• Pour l’immobilier, plusieurs cantons attribuent la valeur fiscale au nu-propriétaire, mais les revenus locatifs à l’usufruitier. D’où l’importance de vérifier dans votre canton la pratique concrète.

En matière de droits de donation / succession :

• Donner la nue-propriété en se réservant l’usufruit réduit la valeur fiscale de la donation.
• Les cantons utilisent souvent des barèmes basés sur l’âge de l’usufruitier pour calculer la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété.
• Plus l’usufruitier est âgé, plus la valeur de l’usufruit est faible, et donc plus la nue-propriété donnée est fiscalement élevée.

Autrement dit : un même immeuble donné avec réserve d’usufruit à 60 ans ou à 80 ans ne sera pas taxé de la même façon. Le timing compte.

Les trois grands usages de l’usufruit pour la transmission en Suisse

L’usufruit est un outil, pas une fin en soi. Dans la pratique, on le rencontre surtout dans trois types de situations.

Protéger le conjoint survivant tout en préservant les enfants

C’est probablement le cas le plus courant.

Scénario typique :

• Un couple marié possède une maison à Lausanne et un portefeuille titres.
• Au décès du premier conjoint, on veut que le survivant puisse continuer à vivre dans la maison et percevoir les revenus du portefeuille.
• Mais on veut aussi sécuriser la transmission aux enfants, pour éviter qu’un remariage, une mauvaise gestion ou un conflit ultérieur ne dilue ces biens.

Solution fréquente : le conjoint survivant reçoit un usufruit sur la maison et/ou le portefeuille, et les enfants la nue-propriété.

Conséquences concrètes :

• Le conjoint survivant garde la maîtrise de son cadre de vie (usage de la maison, revenus du capital).
• Les enfants sont assurés de devenir pleins propriétaires à son décès, sans nouvelle succession sur ces biens.
• Cette solution se combine souvent avec un pacte successoral ou des testaments coordonnés pour respecter les parts réservataires du conjoint et des descendants.

À surveiller :

• La capacité financière du conjoint survivant à assumer charges, entretien et imposition liée aux revenus (surtout s’il y a un crédit hypothécaire).
• Les risques de blocage : si le conjoint veut vendre la maison mais que les enfants nus-propriétaires s’y opposent (ou inversement).

Donner un bien de son vivant tout en gardant le contrôle

Deuxième usage : la donation avec réserve d’usufruit.

Exemple :

• Vous possédez un appartement locatif à Genève, d’une valeur d’1 200 000 CHF.
• Vous souhaitez le transmettre à vos deux enfants, mais :
• Vous avez encore besoin des loyers pour compléter votre retraite.
• Vous ne voulez pas prendre le risque qu’ils revendent trop vite.

Vous pouvez :

• Donner la nue-propriété de l’appartement à vos enfants.
• Vous réserver un usufruit viager sur ce même appartement.

Effets pratiques :

• Les loyers continuent à être encaissés par vous, et imposés chez vous.
• Les enfants deviennent nus-propriétaires ; la plus-value future de l’immeuble leur bénéficiera.
• À votre décès, ils récupèrent la pleine propriété automatiquement, sans droits de succession supplémentaires sur ce bien dans les cantons où ceux-ci sont déjà exonérés pour les descendants (ce qui est le cas dans la majorité des cantons suisses).

Avantages :

• Vous anticipez la transmission, ce qui permet souvent d’optimiser fiscalement la valeur de la donation.
• Vous gardez un revenu régulier et un certain contrôle sur le bien.

Points de vigilance :

• Ne pas vous démunir à l’excès : donation + réserve d’usufruit mal calibrée = liquidités insuffisantes si vos charges augmentent.
• Bien vérifier l’impact sur les prestations complémentaires AVS/AI si vous en bénéficiez ou risquez d’en avoir besoin.

Organiser la transmission d’un portefeuille de titres

Troisième usage classique : le portefeuille bancaire.

L’usufruit peut être mis en place sur :

• Un portefeuille-titres (actions, obligations, fonds).
• Des parts de société (SA, Sàrl familiale, PME).

Scénario :

• Vous avez un portefeuille de 800 000 CHF.
• Vous souhaitez le transmettre progressivement à vos enfants.
• Mais vous voulez continuer à percevoir les revenus (dividendes, coupons) pour vos dépenses courantes.

Montage possible :

• Vous donnez la nue-propriété du portefeuille à vos enfants.
• Vous conservez un usufruit viager sur les revenus.

Points techniques à clarifier avec la banque et le notaire :

• Qui décide de la stratégie d’investissement ? (Souvent, on formalise que le nu-propriétaire garde un droit de regard, mais que l’usufruitier ne peut pas vider le portefeuille en vendant tout pour du cash.)
• Comment sont réparties les obligations fiscales (fortune versus revenu) selon votre canton de domicile ?

Usufruit versus droit d’habitation : ne pas tout mettre dans le même sac

On confond souvent l’usufruit avec le simple droit d’habitation. Pourtant, les effets sont très différents.

Droit d’habitation :

• Permet uniquement d’habiter le logement.
• Pas de possibilité de louer à un tiers et d’encaisser les loyers.
• Solution plus « légère », souvent moins complexe à gérer.

Usufruit sur un logement :

• Permet d’habiter, mais aussi de louer à un tiers.
• Donne le bénéfice de tous les fruits du bien (loyers, éventuellement revenus annexes).
• Confère plus de droits, donc plus de responsabilités (entretien, charges, fiscalité).

Pour protéger un conjoint survivant qui n’a pas besoin de revenus locatifs supplémentaires, un simple droit d’habitation peut parfois suffire et éviter un montage trop lourd en usufruit.

Les principaux pièges à éviter avant de signer un acte avec usufruit

L’usufruit est puissant, mais mal calibré, il peut créer des conflits familiaux et des blocages patrimoniaux. Quelques garde-fous :

• Ne pas sous-estimer la durée potentielle de l’usufruit : un usufruit viager créé sur la tête d’une personne de 60 ans peut très bien durer 30 ans. Cela fixe pour longtemps la relation entre usufruitier et nus-propriétaires.
• Anticiper la gouvernance : qui décide d’une vente, d’une rénovation lourde, d’un changement de stratégie d’investissement ? Mieux vaut formaliser ces points dans une convention écrite plutôt que de compter sur « on s’entendra bien ».
• Vérifier la compatibilité avec l’hypothèque : certaines banques sont frileuses face aux montages usufruit / nue-propriété, surtout si le crédit doit être renégocié. Demandez noir sur blanc la position de votre banque avant de finaliser l’acte.
• Évaluer l’impact sur vos propres besoins de liquidités : si vous conservez l’usufruit, mais que les revenus ne suffisent pas à couvrir vos dépenses futures (santé, Ehpad, aides), vous risquez de vous retrouver dépendant financièrement de vos enfants nus-propriétaires.
• Ne pas oublier les autres héritiers : un usufruit accordé à un conjoint sur une grande partie de la succession peut frustrer d’autres héritiers (par exemple des enfants d’un premier lit) qui se retrouvent nus-propriétaires « bloqués » pendant des années.

Comment décider si l’usufruit est adapté à votre situation ?

Avant de vous lancer, posez-vous quelques questions très concrètes :

• Ai-je besoin des revenus du bien pour vivre ?
  Si oui, un usufruit peut protéger ces revenus tout en transmettant la propriété aux enfants.
• Suis-je prêt à partager le pouvoir de décision avec mes héritiers ?
  Créer une nue-propriété, c’est accepter de ne plus pouvoir vendre ou réhypothéquer seul un bien dans bien des cas.
• Mon conjoint ou mes enfants ont-ils vraiment les moyens de supporter les charges qui leur incomberont ?
  Un conjoint usufruitier avec une petite rente AVS + LPP sur une grande maison coûteuse à entretenir peut se retrouver en difficulté.
• La fiscalité cantonale rend-elle l’usufruit intéressant dans mon cas ?
  La réponse n’est pas uniforme : certains cantons avantagent clairement les transmissions anticipées avec réserve d’usufruit, d’autres moins.
• Quel est l’horizon de temps réaliste ?
  Si vous avez 75 ans et des héritiers pressés de disposer du bien, un usufruit viager risque de tendre les relations. Dans certains cas, un usufruit à durée déterminée (par exemple 10 ans) peut être une alternative.

Une approche pragmatique : par où commencer ?

Plutôt que de partir des schémas théoriques, je recommande de partir de votre budget réel et de vos priorités :

• Listez vos biens importants (immobilier, portefeuilles, entreprise, liquidités).
• Pour chaque bien, demandez-vous : « Qui doit en avoir l’usage maintenant ? Qui doit en être propriétaire à terme ? »
• Chiffrez vos besoins annuels actuels et futurs (retraite, santé, logement) et identifiez les sources de revenus pour les couvrir.
• Simulez avec un conseiller ou un notaire deux ou trois scénarios : sans usufruit, avec usufruit sur la maison, avec usufruit sur le portefeuille, etc.
• Comparez noir sur blanc : impôts, flexibilité, risques de conflit, capacité de financement de chacun.

Ce n’est qu’une fois ces chiffres sur la table que l’usufruit devient un outil de précision, et non une solution « magique » vaguement présentée par un banquier ou un assureur.

Comme toujours en Suisse, le diable se cache dans les détails cantonaux et dans la rédaction de l’acte. Mais avec une compréhension claire de la logique usufruit / nue-propriété, vous êtes déjà en bien meilleure position pour poser les bonnes questions, négocier les bons équilibres et transmettre votre patrimoine sans perdre pour autant votre sécurité financière.

Félicie