Évolution taux hypothécaire suisse : analyse des tendances et impact sur votre budget logement

Vous avez un prêt hypothécaire en Suisse, ou vous envisagez d’en prendre un, et vous avez l’impression que les taux font le yo-yo depuis trois ans ? Vous n’êtes pas seul. Entre les taux négatifs de la Banque nationale suisse (BNS), la remontée brutale de 2022–2023 et les premières baisses en 2024, il devient difficile de savoir si vous devez fixer votre taux, renégocier, attendre… ou déménager.

Dans cet article, on va remettre de l’ordre dans tout ça : comprendre comment les taux hypothécaires suisses ont évolué, ce qui peut encore bouger dans les prochaines années, et surtout ce que cela signifie très concrètement pour votre budget logement.

Ce qui a vraiment changé sur les taux hypothécaires en Suisse depuis 10 ans

Pour savoir où l’on va, il faut déjà comprendre d’où l’on vient. En très résumé, le film des 10 dernières années ressemble à ceci :

Avant 2015 : des taux déjà bas, mais encore « normaux » : une hypothèque fixe 10 ans à 2,5–3 % était courante.
2015–2021 : ère des taux négatifs à la BNS. Résultat : des hypothèques à 1,5 %, parfois moins de 1 % sur du court terme.
2022–2023 : remontée rapide des taux directeurs pour lutter contre l’inflation. Les hypothèques fixes 10 ans repassent au-dessus de 2,5–3 %, parfois 3,5–4 % au pic.
2024 : premières baisses de taux de la BNS, détente partielle des taux hypothécaires, mais on ne revient pas aux niveaux « quasi gratuits » de 2019–2020.

Ce qu’il faut retenir : la période 2015–2021 était une anomalie historique. Si vous avez fixé votre hypothèque à 1 % ou 1,2 %, vous avez profité d’un contexte exceptionnel… qui ne reviendra probablement pas sous cette forme.

Autrement dit : se plaindre aujourd’hui de taux à 2,5–3 % a du sens par rapport à 2020, mais pas par rapport aux 30 dernières années.

Comment les taux hypothécaires sont réellement fixés (et pourquoi votre banque n’a pas “augmenté par plaisir”)

Les banques et assurances n’inventent pas leurs taux au hasard. Trois éléments principaux jouent :

Le taux directeur de la BNS : il influence le coût auquel les banques se refinancent à court terme. Quand la BNS monte son taux, les hypothèques à taux variable et les SARON réagissent assez vite.
Les taux d’emprunt à long terme (obligations en CHF) : ce sont les fameux rendements des emprunts de la Confédération à 5, 10 ans, etc. Ils influencent surtout les hypothèques fixes.
La marge de la banque : c’est ce que la banque ajoute pour couvrir ses coûts, le risque, et sa marge bénéficiaire. Cette marge est négociable, surtout si vous êtes un « bon » client (revenus stables, faible ratio hypothèque/valeur, relation globale).

En pratique, cela signifie :

Quand les marchés anticipent une hausse des taux, les hypothèques fixes montent souvent avant même les décisions de la BNS.
Les hypothèques SARON suivent plus directement les ajustements de la BNS, mais avec un petit décalage et une marge fixe ajoutée.
Les offres entre banques peuvent varier de 0,3 à 0,8 point de pourcentage pour un même profil. La différence, ce n’est pas « le marché », c’est votre capacité à comparer et négocier.

Ce que ces évolutions changent pour votre budget logement

Passons aux chiffres. Imaginons une hypothèque de 700 000 CHF (cas typique pour un appartement en ville ou une maison en périphérie), sur une valeur de bien de 1 000 000 CHF (70 % de financement hypothécaire).

Regardons trois scénarios de taux :

Scénario A : 1 % (ce qui était possible entre 2017 et 2020 sur certaines durées)
Scénario B : 2,5 % (niveau actuel moyen d’une hypothèque fixe 5–10 ans dans un marché détendu)
Scénario C : 3,5 % (pic observé en 2023 sur certains prêts fixes longs)

Coût annuel des intérêts hypothécaires :

A – Taux 1 % : 7 000 CHF/an → 583 CHF/mois
B – Taux 2,5 % : 17 500 CHF/an → 1 458 CHF/mois
C – Taux 3,5 % : 24 500 CHF/an → 2 042 CHF/mois

Entre le scénario A et B, on parle d’une différence de 10 500 CHF par an, soit environ 875 CHF par mois. Ce n’est pas un détail de budget, c’est un loyer supplémentaire pour une petite voiture, des frais de garde ou des vacances qui disparaissent.

Entre A et C, l’écart grimpe à 17 500 CHF par an, soit environ 1 460 CHF par mois. Là, on change clairement de catégorie de niveau de vie.

Important : ce calcul ne tient compte que des intérêts. Votre budget logement doit aussi intégrer :

Les amortissements (directs ou indirects via pilier 3a / 2e pilier)
Les charges et frais d’entretien (1 à 1,5 % de la valeur du bien par an est une hypothèse raisonnable)
Les primes d’assurance bâtiment, éventuellement l’assurance risque décès liée à l’hypothèque

Quand les taux doublent, votre budget logement ne fait pas « juste +10 % ». Il peut basculer dans une zone d’inconfort si vous n’anticipez pas.

Les tendances possibles pour les prochaines années : vers un “nouveau normal”

La question que tout le monde se pose : les taux vont-ils redescendre comme en 2019 ?

À partir des données et des signaux de la BNS et des marchés, plusieurs points se dégagent :

L’inflation en Suisse reste plus faible que dans la zone euro, mais on est clairement sortis du monde des taux négatifs.
La BNS a déjà commencé à abaisser son taux directeur après les hausses de 2022–2023, mais avec prudence.
Les marchés anticipent plutôt une stabilisation des taux à un niveau modéré, pas un retour massif à 0 ou 1 %.

En langage non financier : le scénario le plus probable pour les 3–7 prochaines années, c’est :

Des hypothèques SARON qui oscillent dans une fourchette env. 1,5–2,5 % (marge incluse), avec des variations.
Des hypothèques fixes 5–10 ans qui se tiennent plutôt entre 2–3,5 %, selon les périodes et la concurrence.

Oui, on peut toujours imaginer un choc majeur (crise économique forte, nouvelle pandémie, conflit) qui ferait baisser brutalement les taux. Mais baser une stratégie hypothécaire sur « un scénario catastrophe qui me profite » n’est pas ce que j’appellerais de la gestion prudente.

Faut-il privilégier SARON ou hypothèque fixe dans ce contexte ?

La remontée des taux a remis sur la table la grande question : variable (SARON) ou fixe ?

Hypothèque SARON – logique :

Taux basé sur le taux de référence SARON + marge de la banque.
S’adapte régulièrement (souvent tous les 3 mois).
Avantage : en phase de baisse ou de stabilité des taux, c’est souvent moins cher.
Inconvénient : votre budget peut bouger à la hausse, parfois rapidement, si la BNS remonte son taux.

Hypothèque fixe – logique :

Taux bloqué sur une durée choisie (2, 5, 7, 10 ans ou plus).
Avantage : visibilité totale sur les intérêts, plus simple pour planifier un budget familial.
Inconvénient : si les taux baissent, vous restez coincé avec un taux plus élevé, sauf à payer des pénalités souvent importantes.

Dans un monde où les taux sont déjà remontés, la vraie question n’est pas « quel produit gagne sur 10 ans au centime près ? ». La question, c’est :

Quelle part d’incertitude mon budget peut-il encaisser sans mettre mon ménage en difficulté ?
Est-ce que je préfère payer potentiellement un peu plus cher pour dormir tranquille ?

Une approche pragmatique, de plus en plus utilisée en Suisse :

Fractionner l’hypothèque en plusieurs tranches : par exemple, 50 % en SARON, 50 % en fixe 7 ans.
Échelonner les durées de fixes : une partie sur 5 ans, une partie sur 8–10 ans, pour lisser le risque de renouvellement.

Objectif : éviter le scénario où 100 % de votre hypothèque arrive à renouvellement pile au moment d’un pic de taux.

Exemple concret : l’impact d’un choix de taux sur un ménage vaudois

Imaginons un couple à Lausanne, revenus nets du ménage : 11 000 CHF par mois, deux enfants, achat d’un bien à 1 000 000 CHF avec hypothèque de 700 000 CHF.

Ils hésitent entre deux options :

Option 1 : 100 % en SARON, taux initial 2,0 % (1,25 % SARON + 0,75 % marge par exemple)
Option 2 : 50 % SARON (2,0 %) + 50 % fixe 10 ans à 2,7 %

Option 1 – 100 % SARON

Intérêts annuels à 2,0 % : 14 000 CHF, soit environ 1 167 CHF/mois.
Si la BNS remonte, et que le SARON passe à 2,5 % (taux total 3,25 %) : intérêts annuels ≈ 22 750 CHF, soit ≈ 1 895 CHF/mois.
Différence potentiel sur le budget : ≈ +730 CHF/mois.

Option 2 – Mix 50 % SARON / 50 % fixe

Sur 350 000 CHF en SARON à 2,0 % : 7 000 CHF/an.
Sur 350 000 CHF en fixe à 2,7 % : 9 450 CHF/an.
Total au départ : 16 450 CHF/an → ≈ 1 371 CHF/mois.
Si le SARON grimpe à 3,25 % (comme dans le scénario stress) :
Sur la partie SARON : 11 375 CHF/an.
Sur la partie fixe : reste 9 450 CHF/an.
Total : 20 825 CHF/an → ≈ 1 735 CHF/mois.
Différence par rapport au départ : ≈ +364 CHF/mois.

Ce couple accepte donc de payer un peu plus dès le début (1 371 CHF vs 1 167 CHF/mois) pour se protéger partiellement contre un choc à la hausse. Pour un ménage avec des frais de garde, un emprunt voiture et peu de marge de manœuvre, cette « assurance de stabilité » peut se justifier.

Comment vérifier si votre budget supporte vraiment une hausse de taux

Avant de négocier votre hypothèque, faites un test simple chez vous. Répondez à ces questions (honnêtement) :

Quelle serait ma charge d’intérêts si le taux montait de +1,5 point ? (+0,015 x montant de l’hypothèque)
Quelle part de mes revenus nets serait alors consacrée au logement (intérêts + amortissement + charges) ?
Quelles dépenses pourraient être réduites en cas de pression (loisirs, voyages, voiture, 3e pilier…)?
Est-ce que je dispose d’un coussin de liquidités (6–12 mois de dépenses) pour absorber une période tendue ?

Rappel : les banques appliquent une « règle des 33 % » théorique (le coût de logement calculé avec un taux théorique de 4,5–5 % ne doit pas dépasser ~33 % du revenu brut). Si vous êtes déjà proches de cette limite dans la réalité, vous n’avez pas le même niveau de tolérance au risque de taux qu’un ménage à 20–25 %.

Stratégies concrètes pour profiter des baisses de taux… sans se mettre en danger

Si vous avez déjà une hypothèque, vous pouvez agir sur plusieurs leviers :

Renégocier avant l’échéance : certaines banques acceptent de fixer une nouvelle tranche 6 à 12 mois avant l’échéance actuelle. Utile si vous anticipez une remontée.
Comparer banques, assurances et courtiers : un écart de 0,3–0,5 % sur 500 000 CHF, c’est plusieurs milliers de francs par an. Comparez au minimum 3 offres.
Réduire le ratio hypothécaire : si vous pouvez amortir un peu plus (sans vous asphyxier), vous devenez un client moins risqué, donc plus intéressant.
Éviter le piège des “packages” bancaires : comptes, cartes, 3e pilier « maison » en échange de 0,1 % de rabais. Calculez ce que ça vous coûte vraiment.
Échelonner les durées : ne mettez pas toute votre hypothèque sur la même échéance. C’est une règle de bon sens souvent ignorée.

Et si vous n’avez pas encore acheté :

Ne basez pas votre capacité d’achat sur « le meilleur taux du moment », mais sur un scénario de taux +1,5 ou +2 points.
Intégrez le futur : frais de crèche, études, retraite, éventuelle baisse d’un revenu (temps partiel).
Refusez l’idée que « la banque me l’accorde donc je peux me le permettre ». La banque protège sa marge de risque, pas votre qualité de vie.

Faut-il reporter un achat immobilier en attendant des taux plus bas ?

C’est une question fréquente en Suisse romande depuis la remontée des taux. La réponse dépend beaucoup de votre situation.

Reporter peut avoir du sens si :

Votre budget est limite avec les taux actuels, même avec un scénario prudent.
Vous n’avez pas encore un apport solide (20 % minimum, voire plus si possible).
Vous ne savez pas où vous serez dans 5–7 ans (mobilité professionnelle, situation familiale incertaine).

Reporter n’est pas toujours judicieux si :

Vous trouvez un bien qui correspond vraiment à vos besoins, dans une zone où l’offre est rare.
Votre budget reste confortable même avec un taux plus élevé.
Vous achetez sur une optique long terme (10–15 ans), pas pour spéculer à 3 ans.

N’oubliez pas qu’en Suisse, limiter le risque ne passe pas seulement par « attendre le bon taux ». Cela passe aussi par :

Ne pas acheter trop grand, trop cher, trop vite.
Préserver une épargne de sécurité après l’achat (ne pas tout mettre dans l’apport).
Choisir une structure hypothécaire qui vous permet de dormir la nuit, même si la BNS décide une hausse imprévue.

Les taux sont un paramètre important, mais ils ne doivent pas dicter à eux seuls vos décisions de logement. Votre stabilité de revenus, votre horizon de vie et votre marge de manœuvre budgétaire pèsent au moins autant dans la balance.

Comme toujours en finance personnelle, la bonne stratégie n’est pas celle qui maximise chaque franc d’optimisation théorique, mais celle que vous pouvez assumer, comprendre et ajuster dans la durée.

Félicie